真實案例：房產和股票回報分析
粗略計算 房子1: 買入價150萬，持有3年，目前增值13萬，投入首付30多萬。平常月供，房產稅不計入投入，因為租房也是一樣要付的。平均年回報 (1+13/30.)**(1/3.) = 12%。 其中一個股票賬戶：5年投入23萬，現在價值41萬，平均年回報(41/23.)**(1/5.) = 12%。 修正估算 在以上簡化計算下，房產和股票的長期回報居然是一樣的，有點出乎我的意料。 房子沒有計算房產稅。而月供現在小於同等條件的房子的租金，前期可能是要高於租金的，這樣可以近似房貸約等於等價租金。而房產稅每年2萬應該還是要從增值中減去的。這樣房子平均年回報就變成了(1+(13.-2*3)/30) ** (1/3.) = 7%。對比房子本身年漲幅2.7%，算是比較慢的，其實前2年基本都是跌的，漲幅都是比年貢獻的。長期來說，應該年平均漲幅會回到灣區正常的7%左右。3年時間還短。 股票的投入是多年的累積凈投入，中間也有不少進出款，而不是一次投入後不取款。券商計算的5年回報是72%。我猜這是time weighted。Time weighted如果計算正確的話應該更能反應相當本金的增長速度。那麼平均年回報為1.72**(1/5.)=11%。 對比QQQ 5年從116漲到344，平均年回報率(344/116.)**(1/5.) = 1.24 ，也就是24%。而計算每年定投QQQ，5年的平均回報是17%。這個股票賬戶因為經常要取錢出來，所以很難計算平均回報。也許絕對回報更有意義。 總結 不管是股票還是房產，做到長期20%複利回報還是挺不容易的。這兩年房產低迷，自己買入基本是短期高點。股票方面還是因為缺少現金流，經常需要取錢而影響了表現。還需要繼續努力，持續改進投資成績。